政协南阳市委员会

房地产去库存是中央经济工作会议提出“三去一降一补”五大任务之一。为充分了解我市中心城区房地产业发展及去库存情况，根据市政协年度工作安排，8月份以来，市政协刘朝瑞主席和李建涛副主席带领部分房地产业政协委员和相关职能部门负责人，进行了深度调研和多次座谈，走访了部分房地产企业和南阳房地产商会，并先后赴河北、山东、湖北等地进行了考察学习。综合调研情况，形成如下报告：

    一、发展及贡献

多年来，市委市政府高度重视房地产业发展，将其作为重要支柱产业。特别是近年成立了高规格领导小组，出台了一系列针对性、可操作性强的政策措施和配套文件，在化解库存、整治市场等方面做了大量的富有成效的工作，有力地促进了中心城区房地产业平稳有序发展。

（一）起步早，发展快。我市中心城区房地产业起始于上世纪八十年代，发展于九十年代。1984年成立了第一家房地产开发公司，1998年住房实物分配制度的停止为房地产市场的商品化带来了无限生机，房地产市场开始活跃。2000年以后房地产开发公司急剧增加，由2001年78家增至目前的342家。

（二）产业链长，带动作用明显。房地产行业涉及建筑、建材、家装、物业、房产中介等60余种关联行业。目前，我市中心城区有装饰装修企业 120家，房产中介机构93家，物业公司262家。2015年，中心城区仅房地产开发投资额就达176.34亿元，销售额达137.46亿元，上缴税收42.22亿元（包括建筑行业），占市本级税收的47%，卧龙、宛城占比更高，约占60%。房地产行业在拉动投资、促进消费、扩大就业、增加税收等方面发挥了重要作用。

（三）助推城市升级发展。我市中心城区建成面积由1994年撤地设市的不足50平方公里增加到目前的120平方公里，常住人口由64万人增加到120万人，人均居住面积由6.8平方米增加到39.5平方米。房地产业发展推动了城市建设，扩大了城区规模，改善了居住环境，传承了城市文化，集合了现代科技，在提升“两度两力”方面发挥了积极作用。

二、主要问题

房地产业是最大的民生工程，为我市经济社会发展作出了巨大贡献，但还存在一些不容忽视的问题，形成“五证不全多、隐形库存多、延期交房多、遗留问题多、双违建筑多”的南阳独特怪现象，究其原因，既有历史问题也有现实问题，既有企业自身不规范问题也有政府行为不规范和服务不到位问题。主要表现为：

（一）企业总体实力不强。近年来，中心城区房地产市场快速发展，而市场准入门槛低，加之行业暴利，吸引了大量其他行业涌入房地产领域，使房地产企业数量增长快而资质良莠不齐，规模小、实力弱，抗风险能力低。目前我市中心城区房地产开发企业342家，一级资质只有7家，不足2%。多数楼盘规划不科学，建设水平低，质量不高。如小区容积率过高、楼盘无特色和同质化现象较为普遍；公共资源配套欠缺，功能不全，宜居性较差；楼盘墙体开裂、地面渗水，给群众住房安全带来隐患，特别是“瘦身钢筋事件”在社会上造成了不良影响；物业公司和房地产中介人员素质不高，服务水平较低，业主与物业公司之间矛盾不断。

（二）商品房隐形库存量较大。截至今年11月底，中心城区新建商品住房累计库存面积384.15万平方米。其中五证齐全项目库存面积214万平方米，消化周期为11个月，按照正常销售周期16--20个月，五证俱全的商品住房库存量在合理区间内。但是，五证不齐全即隐性库存面积170.15万平方米，消化难度较大。另外，商业用房库存量大。中心城区商业用房累计可售面积106.11万平方米，消化周期在20个月以上，而调研组所到的山东省济宁市、湖北省襄阳市商业用房库存消化周期分别为8个月和10个月。

（三）行业发展瓶颈较多。一是项目拆迁难。我市中心城区旧城改造和内河治理项目的拆迁大多是开发企业直接介入，由于拆迁涉及村集体、厂房、单位和群众等，利益主体多、拆迁户诉求多、补偿标准前后不统一、政策不一致等问题使部分项目长期无法顺利拆迁，最终导致有的企业陷入困境，有的企业边拆边建，个别企业甚至采用暴力等违法手段进行强拆。如2016年上半年，中心城区先后实施了18个旧城改造项目，多数由于拆迁原因进展迟缓。二是企业融资渠道狭窄。目前中心城区房地产企业筹资主要有三个渠道：项目定金或预售款、银行贷款、自筹资金，前两个渠道是企业主要资金来源，但随着群众理性购房和银行贷款条件限制，企业资金回收困难，融资受阻，加之企业自有资金不足，部分企业采取高息社会融资或非法民间集资，无法按时交房或形成“烂尾楼”等问题，引发购房人投诉，增加社会不稳定因素。调研组所到的湖北省襄阳市利用政府平台争取国家棚改资金每年达400多亿元，极大地缓解了企业资金困难，降低了成本，抑制了房价过快增长，我市与之相比政府融资平台没有及时跟进，政府融资平台作用发挥得不够好。三是行政审批周期长、速度慢。房地产项目从立项到销售，涉及发改、国土、规划、住建、消防、环保、房管等20多个审批部门、40多个环节，程序繁杂，加上部门间信息不共享，少数公职人员服务意识淡化，推诿扯皮，导致项目审批缓慢。四是政府承诺落实不够。房地产开发活动中，前任政府对企业的政策承诺、形成的会议纪要等往往因政府换届、领导变换而成一纸空文，影响了政府公信力。如中心城区郊区新型农村社区建设，政府承诺先开工建设后补办手续，但至今难以兑现。

（四）农运会遗留问题突出。农运会遗留问题已成为解决棘手而群众期盼强烈的问题。突出表现为：一是安置房建设进展缓慢。农运会结束已4年有余，但大部分城中村改造安置项目进展缓慢。如因农运会拆迁需要安置的面积为231.7万平方米，现仅安置34.7万平方米，计划年底前建成81万平方米，在建的62万平方米，短期内达不到交房条件，除此之外，目前仍有54万平方米安置房尚未开工建设。二是涉迁群众7%生产生活用地安置问题久拖未决。市政府在宛城区征地用于农运会建设，承诺将总征地7%用于涉迁群众生产生活用地，但因土地供应审批程序限制，目前仍无进展，群众意见很大。三是区财政负担过重。农运会项目大部分存在手续不全，开发企业无法取得金融贷款，无法建设安置房，无力支付道路征收补偿、群众安置补偿和延时交房过渡费。为此，区政府不得不垫付各种费用。截至目前，宛城区共垫付补偿费和过渡费5亿元，每季度仅过渡费就需要6300万元，区财政难以承受。四是项目手续办理困难、处罚压力大。由于农运会城中村改造项目的特殊性，普遍存在未批先建的问题，如涉及农运会共7个项目，其中5个项目存在未批先建问题。虽然，企业目前已进入完善相关手续阶段，但手续办理困难，已开工建设的企业在资金困难的情况下又要面临规划、建设和环保等巨额处罚，企业难以承受。上述问题导致政府不满意、企业不满意、群众不满意。若久拖不决，持续发酵，极易引发群体性事件。

（五）市场秩序混乱。在中心城区建设高速发展期，政府急于建设，开发商急于拿地，导致房地产业发展低端粗放，市场不规范。在开发建设方面，部分开发商在土地、规划、施工等手续不完备情况下即开工建设，未经竣工验收即交付使用；更有甚者大肆圈地，先将优质地块开发，再将难以拆迁的留给政府，影响了城市形象，诱发了许多矛盾。如2014年中心城区集中开展的违法违规用地综合整治，清理出违法违规用地302宗，手续不齐即开工建设的项目158个。在市场营销方面，部分开发商诚信缺失，面积缩水、虚假广告、延期交房、随意提高容积率等；个别开发商法律意识淡薄，一地多嫁、一房多售、以次充好，将已售的商品房和拆迁安置房进行抵押，或将抵押的房产再次出售等；少数开发商行为不规范，不按规定进行合同备案，擅自改变与购房人约定、未取得预售证就违规销售，导致后期办证难。如在建且部分已交付使用的50个城中村改造项目中，办理房产证的仅有10个，80％的项目无法办理；有些项目已经交付使用十几年仍不能办房权证，引发购房群众集体上访，成为社会矛盾的诱发点。

（六）监管服务不够到位。一是监管没有形成合力。房地产市场监管涉及住建、土地、规划、房管等多个部门，主体责任不清、监管力度不够，存在执法不规范、以罚代管的情况，导致违章扩建、突击抢建、未批先建、边批边建等违法违规行为时有发生。形成了未取得土地使用证而建设、擅自改变用地性质、非法转让土地使用权；未取得规划许可证而建设、擅自改变规划内容；未取得施工许可证而建设、擅自改变施工许可证内容等乱象。二是执法力度不够。2014年8月市政府出台了《南阳市制止中心城区违法占地违法建设违法销售暂行办法》，成立了以市长为组长的中心城区违法建设专项整治领导小组，为302宗整治项目的54.6%完善了手续，但由于待处理问题多、情况复杂，短期内难以达到预期效果。三是发展环境不够优化。存在乱收费、重复收费和不合理收费现象，如在土地证变更为不动产证时重新收取测量费，在房地产专项整治过程中重复罚款，在土地招拍挂阶段收取评估费和3%安置房配套费等，行业发展信心不足。

三、意见建议

 随着我国经济进入新常态，房地产业在经过了十几年的高速发展后，进入了增速平稳期、结构调整期、政策完善期和品质提升期。加快解决历史遗留，积极化解楼市库存，破解发展瓶颈，整治楼市乱象，规范房地产市场发展，必须引起高度重视。为此，提出如下建议：

（一）加强领导，科学应对。市、区两级政府要高度重视存在的问题，成立高规格、强有力的领导机构，打破部门之间条框局限，发挥合力优势，采取超常举措，强力推进问题解决。针对共性问题，制定统一政策并进行公示；针对农运会遗留等个性问题，采取“一事一议、一企一策，尊重历史，主要问题守底线，枝节问题应从宽”的原则，综合施治，逐一解决。相关职能部门要加强对国家房地产政策及相关法律法规的研究，科学分析市场状况和行业发展趋势，准确把握我市房地产业发展方向，探索建立符合南阳市情、适应市场规律的房地产业发展基础制度和长效机制。    

（二）规划引领，刚性实施。加强规划的编制、实施和管理。按照城市总体规划要求，科学编制控制性详细规划和部门专项规划，做到控制性详规全覆盖，专项规划全配套，为城市科学发展提供遵循；相关职能部门和房地产企业要维护规划，严格按照规划科学实施，未编制控制性详细规划的区域不得进行建设，切实维护规划严肃性；强化规划管理，规划一经批准，要一张蓝图绘到底，任何人不得擅自修改和变更规划，切实维护规划权威性；加大规划执法和监督力度，对不执行规划、随意变更规划者零容忍，严肃处理，并将处理结果公布于众。建议中心城区新建区要整体规划，区块推动，突出特色。对已征地未建的项目，必须根据我市历史脉络、文化特色、资源禀赋等人文与自然条件，严格把关规划设计，着力打造绿色、智慧、宜居生活，提升中心城区房地产开发品质和品位。

（三）创新模式，突破瓶颈。一是在新拆迁政策出台后，如何兼顾群众利益诉求又依法合规实现拆迁，各地都在积极探索行之有效的新方法。建议借鉴湖北省襄阳市的做法，对涉及拆迁的片区，根据属地管理由各级政府组织力量进行统一拆迁补偿征收，纳入政府土地储备，有序进行净地挂牌出让，既可缓解政府中心城区建设用地储备不足，增加财政收入，又避免了由于企业直接拆迁带来的社会矛盾频发和企业资金链断裂等系列问题。二是创新企业融资模式。企业要更新理念，拓展融资渠道，通过企业上市、发行债券、吸引各类基金等方式筹措资金；政府要研究好用好金融政策，创新融资平台，用足用活国家对棚户区改造项目的资金支持政策，发挥财政资金放大及引导作用。建议学习襄阳市经验，积极搭建市级融资平台，通过政策性银行融资，破解企业融资难题。三是建立服务型政府。要严格执行一次性告知、统一受理和限时办结制，精简审批程序，缩短审批时间，提升行政效率。同时，清理过时政策，整治乱收费、重复收费，取消不合理收费。建议学习襄阳市经验，取消企业3%安置房配比或从土地招拍挂中予以抵扣，切实减轻企业负担，为企业发展创造良好的政务环境。

（四）多措并举，化解库存。一是澄清底子。建议市房管中心牵头，住建、土地、规划等相关部门配合，对中心城区房地产库存情况进行梳理，摸清实际存量（含手续不全在建和无备案但已形成销售事实的隐性库存），为市领导科学决策提供准确参考。同时，建立房地产去库存工作台帐，先易后难，解决一个是一个，在城市化进程中逐步化解房地产库存。二是切实扩大住房有效需求。进一步落实好国家、省关于房地产去库存方面的新政策，如放宽公积金贷款和住房公积金提取条件、降低购房首付比例、减免住房交易税费、实行保障房货币化安置、建立租购并举的住房制度等措施，切实扩大住房有效需求。 三是用供给侧改革理念盘活存量、控制并做优增量。要完善已建成但滞销楼盘周边的交通、商业、教育、医疗等公共资源的配套设施，盘活现有存量；土地部门要根据我市经济、社会、人口、产业发展状况，合理确定房地产开发土地供应规模，从源头上控制土地出让节奏，为城市未来预留发展空间；规划部门要科学规划房地产供应结构，合理调整商住比例，进一步优化我市商住房供应的总量规模和区域分布。四是加快推进城镇化建设。要按新增城镇人口50%的刚性需求，依照国家住建部制定的“小康”居住标准（每人35平方米推算，中心城区人口每增加1万人，就需要新增住房面积17.5万平方米），进一步加大农民工购房补贴力度，为农民工办理城市户口，保障其在教育、医疗等方面享受同等的市民待遇，同时保障其在农村既有的集体利益和土地利益不受损失。五是依托我市建设豫鄂陕省际区域性中心城市、中原创新创业活力城的发展定位，在城市建设、产业升级、经济发展、民生保障等方面提升我市的核心竞争力、城市承载力和区域辐射力，吸引外来人员在我市购房置业发展。

    （五）依法行政，形成合力。一是巩固深化专项整治成果。按照原整治计划的方案，在不违背上位法的前提下，创新政策形式，采取联席办公会议纪要、地方人大立法等方式出台地方性法规政策措施，加快遗留问题的解决和整治项目的办证手续，推动消化一批遗留办证问题。严格房地产市场准入和清出标准，全面治理物业管理乱象，加大对“双违”行为查处力度，做到市场监管无盲区全覆盖。二是建立健全考核奖惩机制。市委绩效办要将房地产工作纳入市委大督查，强化督查问责追责，对工作中不履职尽责或者设置障碍故意刁难，甚至吃拿卡要的行为坚决实施问责。三是加强政府诚信建设。各级政府要履行承诺，认真兑现在招商引资、房地产开发和新型农村社区建设等活动中签订的各种合同和承诺，尽快完善相关手续，不能因政府换届、领导人更替而违约，切实提升政府公信力。四是引导房企强化自律，促转型发展，着力在树立品牌、打造精品、完善标配上下功夫，在拓展项目、适销对路上下功夫，使产品从基础保障型向消费升级型转变。